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计划做addition, City不批,在OMB上诉成功,发贴纪念 (一)(巨长,慎入)

本文发表在 rolia.net 枫下论坛这事说来话长,待我慢慢道来:

去年小房换小小房,从Scarborough搬到downtown,detach变semi, 3室变两室. 社区地段没得说,买的就是这个,就是房小,没办法,没米呀,只好作取舍了。怎么个小法呢?不怕您笑话,俺家的lot, 恐怕也就很多看官家的driveway那么大。房子1千尺左右,客厅和厨房还不错,两个卧室都10平米上下。去年把地下室装修了,做family room。两口子加两个小丫头片子,按说也可以将就够住了。可是看见邻居有两家在楼顶上又加出了第三层,心里就开始痒痒。他们加得,俺为什么加不得?加上一层,两个小的各有一间卧室,楼上做个主卧,可以眺望downtown的city scape, 不是很爽?

当然作addition不是小事,一定要permit的。像我家这种情况,因为lot太小,增加建筑面积是违反bylaw的,所以不只要permit, 还需要到committee of adjustment (COA) 去申请批准variance. 于是去年下半年就开始找建筑师,问了好几个,从开始做设计到拿到permit,都要4-5千,而且不保证COA能批。如果COA不批,给建筑师的钱就打了水漂。想了想,觉得平面设计这事自己能干,只是结构设计需要建筑师或工程师把关。到COA也不需要结构设计,就先自己做起来吧。然后就开始自己画图。这图反复推敲,改来改去,换了4,5稿,磨磨蹭蹭几个月下来,到年底才把图作完,送到city去预审,一月拿到结果,傻眼了,一气给我开了10条variance, 还说设计有不清楚的地方。这样拿去COA等于送死。看来这DIY还真搞不定,只好回头又找建筑师。跟建筑师砍半天价,说我这平面设计都做好了,你就照着画,怎么也得给我便宜点吧。一来二去,建筑师同意3千块给我做,其中两千是平面设计,送COA, 1千是结构设计,COA通过后再做,做了就可以拿permit。得,我几个月的劳动,折了大概一千块。呵呵,不过我干设计这事很有兴趣,又是给自己干,就当是干着玩啦。建筑师又问我要不要他代表我去COA,1千刀,我想,这玩艺 不就是个presentation吗,接着DIY吧。建筑师又说,你这个一定要住semi另一半的邻居同意,不然去COA还是送死。我就去跟邻居聊了一通,不仅让他同意,还把他拉下水,跟我一起做。建筑师说,你们两个一起干,那基本没问题,COA肯定过。当然这是双赢的结果,一起施工,工程量要小很多,而且出问题的可能性大大降低,最后两边保持对称,对property value也大有帮助。建筑师也捡个便宜,平白又得一笔生意。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
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  • 枫下家园 / 美丽家居 / 计划做addition, City不批,在OMB上诉成功,发贴纪念 (一)(巨长,慎入)
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛这事说来话长,待我慢慢道来:

    去年小房换小小房,从Scarborough搬到downtown,detach变semi, 3室变两室. 社区地段没得说,买的就是这个,就是房小,没办法,没米呀,只好作取舍了。怎么个小法呢?不怕您笑话,俺家的lot, 恐怕也就很多看官家的driveway那么大。房子1千尺左右,客厅和厨房还不错,两个卧室都10平米上下。去年把地下室装修了,做family room。两口子加两个小丫头片子,按说也可以将就够住了。可是看见邻居有两家在楼顶上又加出了第三层,心里就开始痒痒。他们加得,俺为什么加不得?加上一层,两个小的各有一间卧室,楼上做个主卧,可以眺望downtown的city scape, 不是很爽?

    当然作addition不是小事,一定要permit的。像我家这种情况,因为lot太小,增加建筑面积是违反bylaw的,所以不只要permit, 还需要到committee of adjustment (COA) 去申请批准variance. 于是去年下半年就开始找建筑师,问了好几个,从开始做设计到拿到permit,都要4-5千,而且不保证COA能批。如果COA不批,给建筑师的钱就打了水漂。想了想,觉得平面设计这事自己能干,只是结构设计需要建筑师或工程师把关。到COA也不需要结构设计,就先自己做起来吧。然后就开始自己画图。这图反复推敲,改来改去,换了4,5稿,磨磨蹭蹭几个月下来,到年底才把图作完,送到city去预审,一月拿到结果,傻眼了,一气给我开了10条variance, 还说设计有不清楚的地方。这样拿去COA等于送死。看来这DIY还真搞不定,只好回头又找建筑师。跟建筑师砍半天价,说我这平面设计都做好了,你就照着画,怎么也得给我便宜点吧。一来二去,建筑师同意3千块给我做,其中两千是平面设计,送COA, 1千是结构设计,COA通过后再做,做了就可以拿permit。得,我几个月的劳动,折了大概一千块。呵呵,不过我干设计这事很有兴趣,又是给自己干,就当是干着玩啦。建筑师又问我要不要他代表我去COA,1千刀,我想,这玩艺 不就是个presentation吗,接着DIY吧。建筑师又说,你这个一定要住semi另一半的邻居同意,不然去COA还是送死。我就去跟邻居聊了一通,不仅让他同意,还把他拉下水,跟我一起做。建筑师说,你们两个一起干,那基本没问题,COA肯定过。当然这是双赢的结果,一起施工,工程量要小很多,而且出问题的可能性大大降低,最后两边保持对称,对property value也大有帮助。建筑师也捡个便宜,平白又得一笔生意。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
    • (二)铩羽COA
      本文发表在 rolia.net 枫下论坛二月底图做完,又把图纸送去预审。按说3个礼拜就可以拿到结果,然后到COA排队等hearing, 一般要等2,3个月,然后申请permit要一个月左右,差不多夏天开工,入冬前可以完工了。但这次奇怪了,预审结果左等不来,右等不来。快两个月了,还没结果。我坐不住了,又打电话又发email,催了一遍又遍,city管我的图纸审批的是一更年期妇女,感觉脑子有毛病,每次催她说的都不一样,一会跟我道歉说他们人手不够,让我等等;一会有凶巴巴地说我没完没了打电话干扰她的工作;一会又说早就审完,结果发给我了,可能寄丢了。我说那你就给我email过来吧,她满口答应,又等两天,啥也没有。再打电话,又说city的email系统出故障了,可能email也寄丢了。我气得快疯了,想要去投诉她,又不知水深水浅,怕得罪了她,她们内部要是一个鼻孔出气,在COA随便找个理由把我拒了,我也没辙。一来二去拖到了5月底,眼见再拖下去今年就开不了工了。跑到COA去问,才知道可以先排队,只要在hearing之前两个礼拜拿到预审结果就可以。这才赶紧排上队,hearing定在7月上旬。虽然晚了很多,但算算入冬前起码户外施工可以结束了,今年至少可以开工。到了六月中,还不见预审结果,再等下去COA排得号也要作废啦。我急了,跑到city hall把那女人给找着了,总算从她手上拿到了预审结果。心里问候了她父母百八十遍,嘴里还不停地说三颗药喂你妈吃,真是贱啊。

      Hearing前两周,从city领来牌子挂在门前,广而告之,同时city给周边60m范围的邻居都发信了,征求意见。去COA最怕邻居反对,所以统战工作最重要。我家旁边一条街上住了个建筑师,他家的车库就对着我家的侧面。他想把车库拆了改成个laneway house. 这人估计手艺还行,在Toronto最有名的Architect Firm之一工作,我看他的设计也还不错。但情商其低,事先没有跟邻居沟通,最后为这个跟四周邻居全闹翻了,势同水火。他和他的邻居分别都来找我,想要我的支持。我心说,这浑水那里敢趟,支持哪一边,另一边都会起来反对我的计划,得,只能跟他们打太极,说我理解你们,你们说的有道理,但是我处境困难,所以只能保持中立,yadayada,算是糊弄过去了。最后那个建筑师在COA铩羽而归。前车之鉴,自然不能掉以轻心。Hearing前的一周,我在各家邻居下了帖子,搞个wine and cheese party, 请大家周末到我家来,喝点小酒,唠唠嗑,听听大家的想法,顺便征集些支持者的签名。酒买了5瓶,cheese备了一大盘,等了一下午,就来了仨人。虽然知道这夏天阳光明媚的周末,大家都出去快活去了,但心里不免失望。不过后来才知道,这party不是白费的,这是后话,暂时按下不表。接下来,还是老老实实去敲几个相识的邻居的门,凑了7,8个签名交了。随后又照了些附近三层房子的照片,准备了篇大约5分钟的讲稿,算是万事俱备。我那邻居是个懒人,他的case也全都交给我代理。他的贡献就是出了3瓶酒:)

      Hearing那天,从两点等到快4点才轮到我,听着别人的case,心里一直很轻松,因为我放眼望去,没看见我们那片的人。我问过好几个建筑师,都说我这case,如果没有邻居反对,肯定过。到我了,上面panel三个人,中间女的是chair, 很和气,她主持hearing, 但除非另外两人意见不一致,否则不参与决定。右边是个老头,基本上没有自己的意见,总是附和左边那个。关键就是左边那个中年男人了。我上去开侃,动之以情(举着小女儿的照片说她想要自己的卧室),晓之以理(好几家邻居都修了,也没有邻居反对)。说得那chair频频点头,心里得意啊。可是那男一直面无表情。等我说完,他开口了,说大家要注意了,这条街是很unique的。我心里咯噔一下,要坏。他接着就说,这条街的street scape需要保护,加层会破坏street scape的。我靠,邻居都加了,要破坏也已经破坏了,这算哪门子的道理啊?他又说,你那个density太高了,bylaw要求0.6以下,你那个都1.5以上了,是overdevelopment. 那个chair还帮我说了两句好话,但是这家伙显然主意已定,那个老头又是个应声虫,结果下来,自然是把我和邻居的申请都拒了。我当时就懵了,几千刀扔出去了不说,这半年多的费的心思,全打水漂了?更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
      • Density 是什么东东,怎么计算的?
        • 就是建筑面积除以lot面积.
          • Good job. You learnt a lot. But you should add another 3 storey on top,otherwise only 500sqft addition is not good idea to spend the time.
        • Did you get your building permit?
          Re-apply to plan department for change. add another 2 storey on top. if you can to one, you can do another two. remember a building more than 4 storey should be built according to part 3 and part 4 of the building code. Did you get your building permit?
          • 不行的,多加层会超出高度bylaw,又是另一码事了。邻居不会同意,我自己也不愿意在我的街道上看到4层楼房。3层楼已经有好几栋了,所以没关系。而且就我自己住,又不是想搞个appartment, 我加那么多层干什么?
    • haha, interesting...
    • (三)决胜OMB
      本文发表在 rolia.net 枫下论坛从COA回来,就该考虑下一步了。从程序说,我可以到Ontario Municipal Board(OMB)上诉。这OMB在Toronto名声不好,都说是向着开发商,纵容乱拆乱建,破坏城市的历史风貌和社区环境的。我以前看多了Star上这类的评论,也深为赞同,没想到今天我也要靠OMB了。嗨,屁股决定脑袋呀,真是不假。这上诉只需要125刀的手续费,所以自然是要去上诉的。20内把上诉手续办了,hearing定在12月。然后呢,又抓瞎了。在COA,DIY折了,这次恐怕还是请个专业人士吧。一问,乖乖,planner开口就要4,5千,还说应该再请个律师,这没有万把刀没法玩啊。问他有信心打赢这官司吗,答曰”there is a reasonable chance to win"。靠,大把的银子,就买个"reasonable chance"? 当初专业人士跟我说准行,也没成啊。一咬牙,算了,死马当活马医,接着DIY, 打不赢算了,现在这房也不是不能住,最多小孩大点再换房呗。邻居好说话,一切由我定。

      下面几个月基本没管这事,心里也渐渐淡了,觉得打不赢也没关系。倒是那个要搞laneway house的建筑师,三天两头给我出主意,应该怎么打着官司。我明白他的心思,我的官司打赢了,他以后重提laneway house的事就多了个先例。当然他的帮助我也来者不拒。闲来无事,又搞了几个设计,心想,这上诉输了,回头在不加层的情况下,现有的格局稍微改改,也可以住得挺舒服。按照这思路,11月在二楼上加出间书房来(我家结构比较特别,那书房的位置,没法做卧室,也不影响加层)。搞这设计有点上瘾,跟做智力题似的,有时没事在小区里看看open house, 也老想象把这房买下来怎么改怎么改,哈哈,走火入魔了。

      眼见离hearing不到一个月来,也该有所行动了。按那建筑师说的思路,我从MPAC把小区里房子的density都研究了一遍,还真找出大约二十栋房子的density跟我们计划的相当或更高的。然后就是在COA以往的记录中找先例,这个可不容易,COA的纪录很难查,必须知道地址才能查到,不能按小区查。我抱着试试看的心理把那20栋高density的房子都查了一遍,结果竟然都没有纪录。我旁边那个已经加了第三层的邻居,居然也没有记录。我这才明白,那家伙自己就是个builder,估计根本没有申请permit就干了。这社会,还真是撑死胆大的饿死胆小的。好在邻居建筑师给了我一个laneway house的地址,算是找了个先例,虽然不在我们的小区,但距离也不远,就凑合用了。

      Hearing前几天,上OMB去旁听了一场,吓得半死。两边都是律师坐镇,拿着厚厚的一大本证据,一排展板排开,唇枪舌剑,跟法庭片似的。这阵仗,俺这DIYer真的是去送死的。嗨,死就死吧,尽人事安天命吧。最后一个周末,做最后的冲刺。先是把周边的高density房子和我们街上的三层房子都立此存照,然后把这些房子的位置都在地图上标出。然后又是挨家敲门找邻居要签名。这时才知道夏天的party不是白开的,邻居虽然没来,但心里都认同我的做法,敲开16家门,居然拿到了15个签名。我家周围的邻居,基本都表示了支持,包括那些强烈反对那个laneway house的人。当时就想,就算输了,认识这么多nice的邻居,也不错。回家把这些邻居的位置也标在地图上,真有点祖国山河一片红的感觉。把这些都钉在一起,加上给OMB一封有理有据有节的信,嗬嗬,俺的evidence book也厚厚的50多页。这时我家领导说了,你干嘛不去问问邻居里有没有愿意帮我们上庭作证的,比一个签名有说服力多了。领导就是领导,一直没管这些事,关键时刻一语惊醒梦中人。不远处一个邻居是个退休的城市规划师,曾任Edmonton的deputy chief planner,他要是替我说话,一句顶我一万句啊。立刻去敲他家的门。老头人好得很,一听就来了精神,说没问题,我去帮你。又想了想,还有个支持我的邻居,今年90了,当年的民权活动家,得过Order of Canada的。 又去问他,老头很客气,但是说身体不好,不适合上庭,我当然也不能勉强,还是千恩万谢地出来。隔壁邻居也做了点贡献,去做了三个大展板,把地图印在上面。基本上就万事俱备了。Hearing头天夜里,邻居建筑师咚咚地瞧我的门,告诉我可以用google查到COA的agenda,这样就知道那些房子去过COA,以及它们的variances,虽然查不到结果,但拿着地址就可以去COA要结果了。我精神大振,赶紧把COA2008年的agenda查了一个遍,锁定了两座我们小区的density也相当高的房子。

      第二天早上起个大早,把几年没碰过的西服领带都翻出来了。和隔壁邻居驱车直奔City Hall, 在COA要来了那两所房子的结果,果然两所房子都被COA批准了,可以用作我们的先例。然后再赶赴OMB, 开始hearing room里一个人也没有。快到点的时候,邻居规划师赶来了,那天下雪,他赶着TTC来,真是感动啊。然后OMB的Chair也来了,但是没有City的人出现,看来这样的case,city也不care. 开始还是我侃啦,摆先例,讲邻居如何支持,最后说,现在downtown的房子这么贵,如果不让我们在小lot上开发,像我们这些养孩子的在城里都没法呆下来,最后还得搬到郊区去,这和city的发展战略明显是矛盾的嘛。然后规划师也起来从这个小区的历史讲起,说我们应该鼓励这样的开发,应该鼓励大家庭留在downtown. Chair对他的意见显然很重视,问了他好些关于违反bylaw的问题. 规划师就说了,0.6的density是给郊区设计的,在downtown根本不实际,很多房子都在1以上,1.5的也不少,等等。最后chair做出决定,我们上诉成功。一个月以后正式决定寄到,我们就可以去申请permit了。当时感觉就象做梦一样,这死马居然医活了。规划师也非常高兴,跟他自己的官司赢了似的,还一个劲夸我的evidence book做得好。

      算来这件事从开始操作到现在,一年多了,连building permit都还没拿到,实在是一波三折。不过前面的障碍已经扫清,所以对我还是很值得纪念一下的。我想很多看官可能要说,这么折腾,费劲不费劲啊?当然费劲了,不过我这人就喜欢折腾这些,折腾下来还真学了不少东西(虽然不一定有什么用),认识了好些邻居,自己觉得还是很值。

      最后用一句话与大家共勉,让我们把有限的生命投入到无限的折腾中去吧。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
      • 不错,值得那个“精华”
    • 嗨,在这建房过剩的年头儿,你还大兴土木。。。
      两个政府机关都挡不住你往坑里跳。
      • 说得是,俺没说一定要修啊。先拿下permit,等等看经济情况(主要是屁股下的位子稳不稳),可以后年再修。反正两个小丫头还小,先睡一个屋也没事。
      • 他没错啊,花钱做addition,也是房子增值的一个办法,至少也可以减少市场价格的影响。何况是downtown的房子,效果很不同的。
    • 太短了,快接茬往上码。
      • 三集还不够?下面没有了:) 得等明后年真修了才有了。
        • 劝你别扩张了。在城里住的是质量,不是数量,懂吗?
          • 谢谢提醒,我自有分寸,麻烦来了地球人都知道,麻烦到底有多大还没人知道,等等看是没错的。
    • 厉害. 你这些投入卖房的时候都会赚回来的吧?
      • 老实说,开始的时候呢,是有赚一笔的想法的,而且当时的房市如果立刻修好立刻卖掉确实是会赚钱的。但是从目前的房市看很难讲。不过我的目的主要是自住,不出意外,卖房至少应该是8-10年以后的事的,所以,能回多少本不是太重要。
        • 这年头儿扩展房事还想回本儿?多伦多城里的房子真要是跌起来可不像温沙,凹社洼那般黏糊。咔嚓,半年内一层楼没了。不信,走着瞧。
          当心多伦多城里偷鸡者大有人在。
          • 这个我不敢苟同,Toronto downtown的single family house, 尤其是中低价位的,应该是比较抗跌的,跟温莎Oshawa更是没法比。这个我们可以走着瞧。多谢顶贴:)
            • 不客气,好贴就是顶出来得。
          • 听起来像是埋汰我 :),我在温莎的房子今年市政估价下降15%,地税反而增加30%,市政府除了加地税,恐怕也没别的招了 (去年水费上涨90%,已没有上涨的空间了)。房子是有价无市,脱不了手,地税还得被着
            • 招数多着呢。政府如果真的收起税来,那可是苛捐杂税多如牛毛。比如纽约那边财政不够了,居然Internet下载也收税,饮料按喝多少交税。
    • 你真能干,我们家就属于你那懒邻居型,差了不是一个点点啊
    • I saw some people do it with permit, and some other people do a whole addtions of 2 floors at back of house without any permit, you are good example of DIY .if you have bought a little bigger lot propery , you can avoid this trouble.
      • 是啊,可是米不够啊,要挑地段社区位置学校,只好在这面积上让让步了。而且我这条街是有些特别的,不是直上直下的,所以所有的lot都小。我还就是喜欢这条街,当时第一次走进来有点惊艳的感觉。
        还有呢,那个density 0.6的bylaw,在downtown根本就是扯淡。即使正常大小的lot, 要作点啥也跑不了COA的,只不过多半COA就过了,不用上OMB而已。
        • 米不够? did you try to get LOC, C.C. and other resource? one of the common mistake people think is downpayment 米不够 , but you can find more米 if you know how.my friendtold me 米不够, but he made the down payment for >0.5米house .
    • 泼点冷水啊,如果你们小区都盖得像炮楼似的,好看吗?
      • 当然不好看,但是你没有看过我的设计,怎么知道象炮楼呢?其实我的设计是很尊重社区环境的,一点也不out of place. 你可以说我不专业或不客观,但是我的邻居里懂行的不少哦,如果他们不认可我的设计,为什么要支持我呢?
        • 老兄是学设计的吗,平面设计DIY也算了,结构设计不得有点专业本事吗
          • 是学过一点建筑设计,不过结构设计还是干不了的,本来也没打算DIY. 其实一般的house的结构并不太难的,把building code看明白就行了。但是这事还是请专业人士来干的好。
    • Very good job. I am now your big fan..... :-)
    • "三颗药喂你妈吃"....... so funny.....
    • 支持。为自己想做的事儿奋斗!
    • good Mark!
    • Great!
    • 真能折腾!
      本来就崇拜你的体力,现在更崇拜你的能力和毅力了!别以为我这是随便说说的,我很少崇拜周围的人的。
    • 有志者事竟成!
    • 看来鲤鱼真的要跳龙门了
    • 鲤鱼,可不可以告知你的房子大概在那个区域呢?那个区域房价大概是多少?我也有和你相似的想法,还是喜欢DOWNTOWN多一些。如果在DOWNTOWN买房子扩宽是最好的。外面少了好多文化的氛围。另外,真的很欣赏你做事的精神。
      • PM'ed
        • How to find 建筑师? Do you have any 建筑师 to recommend?
          • 我也是周围邻居朋友一通打听找到的。不过我那个感觉不怎么样,就不推荐了。
    • Excellent!