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房价的泡沫几许?真的会破吗?

本文发表在 rolia.net 枫下论坛说到房价,永远是每一个人心中的痛。每年就是涨涨涨,只要你还想买房,就会盼望着房价跌。但这个跌字总是不来,于是怪这个怪那个。但最明显的一些东西,往往是您最容易忽视的。

第一个就是收入房价比。上一个世纪的九十年代,北美的房价基本上是家庭年收入的4-6倍。我们简单点,说5倍吧。于是有人按照这个指标说,现在多伦多的房价高估了。那么我们再缩小一点,拿richmond hill来讲,这个区平均的house holder income,网上查得到,是十万刀,乘以5,应该平均房价是50万刀。从这个观点看,的确是高估了。但是问题是上世纪九十年代是个什么时代?那个时候股市的年投资收益平均是10%,房贷利率是6-7%甚至更高。现在的股市年平均收益率是5%以下,房贷利率才是2%。这么再看的话,房价现在如果说比“合理价格”上涨了三倍的话,应该说也并不离谱。因为股市的合理价格其实也有两三倍的泡沫,债券也有巨大的泡沫,那你为什么唯独对房价的泡沫心存不满呢?

我们再看租售比,一套RH的townhouse,租金一年24000,房价大概90万左右。粗算也有2%以上的年回报率。这个回报率,和房贷回报率差不多。我可以认为它有泡沫,但能有多少泡沫?你总不能说房贷2%,租售比有5%的回报吧。那样的话大家全去买房出租了。

所以关键的关键,是现在的利率太低的结果。利率会涨吗?会,但可能性很低。加拿大是一个老龄化国家。老龄化的一个重要现象就是投资回报率下跌。不光是加拿大,所有老龄化严重的国家比如日本,欧洲,甚至是美国都出现了回报率下跌的现象。在这个背景下,房贷利率单独上涨是不可能的。

美国的次贷危机之所以会爆发,就是美联储利率不断上涨的结果。现在看来,经过这一次大的教训,没有哪一个国家再会敢于这样上涨利率了。在美国总有人不断地在提利率正常化,在他们看来,5%的利率才是合理利率。问题是,你怎么能把婴儿潮时代的合理利率,来和现在的合理利率相提并论呢?你的企业没有那样的利润率,你的劳动力没有大爆发,你的市场没有扩大,你又哪里来的所谓的“正常的”投资回报率?

美国印了那么多钱,其它国家也印了那么多钱。但是通胀呢?通胀到哪里去了?现在大家谈得最多的,不正是通缩吗?航运价格下跌,钢铁价格下跌,煤炭价格下跌,石油价格下跌。什么都在跌。哪里来的通胀?没有通胀,利息会涨吗?那为啥通胀就是起不来?那就是因为分配体系出问题了。所谓的印钱,其实是把钱借给资本家,甚至是把钱借给我们这些买房的人。结果我们拿到了钱,不是去买汽车买消费品,我们去买房了。所以房价涨了股价涨了。而消费品的消费始终起不来。但是这种印钱的办法会变吗?没有政策和法律的改变,房价也就不会崩。就算是崩了,应对的方法还就是印钱。崩了,最后还得起来。说白了就是,房价涨的时候,不会有人送给你钱让你去买。但是房价跌的时候,却会有人去印钱来救市。所以这个世界就是这样的不公平。次贷危机能熬过去的人最后还是赚了。所以只要你不太贪,杠杆拉得不要太大,最后总是得利的。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下茶话 / 工商经济 / 房价的泡沫几许?真的会破吗? +9
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛说到房价,永远是每一个人心中的痛。每年就是涨涨涨,只要你还想买房,就会盼望着房价跌。但这个跌字总是不来,于是怪这个怪那个。但最明显的一些东西,往往是您最容易忽视的。

    第一个就是收入房价比。上一个世纪的九十年代,北美的房价基本上是家庭年收入的4-6倍。我们简单点,说5倍吧。于是有人按照这个指标说,现在多伦多的房价高估了。那么我们再缩小一点,拿richmond hill来讲,这个区平均的house holder income,网上查得到,是十万刀,乘以5,应该平均房价是50万刀。从这个观点看,的确是高估了。但是问题是上世纪九十年代是个什么时代?那个时候股市的年投资收益平均是10%,房贷利率是6-7%甚至更高。现在的股市年平均收益率是5%以下,房贷利率才是2%。这么再看的话,房价现在如果说比“合理价格”上涨了三倍的话,应该说也并不离谱。因为股市的合理价格其实也有两三倍的泡沫,债券也有巨大的泡沫,那你为什么唯独对房价的泡沫心存不满呢?

    我们再看租售比,一套RH的townhouse,租金一年24000,房价大概90万左右。粗算也有2%以上的年回报率。这个回报率,和房贷回报率差不多。我可以认为它有泡沫,但能有多少泡沫?你总不能说房贷2%,租售比有5%的回报吧。那样的话大家全去买房出租了。

    所以关键的关键,是现在的利率太低的结果。利率会涨吗?会,但可能性很低。加拿大是一个老龄化国家。老龄化的一个重要现象就是投资回报率下跌。不光是加拿大,所有老龄化严重的国家比如日本,欧洲,甚至是美国都出现了回报率下跌的现象。在这个背景下,房贷利率单独上涨是不可能的。

    美国的次贷危机之所以会爆发,就是美联储利率不断上涨的结果。现在看来,经过这一次大的教训,没有哪一个国家再会敢于这样上涨利率了。在美国总有人不断地在提利率正常化,在他们看来,5%的利率才是合理利率。问题是,你怎么能把婴儿潮时代的合理利率,来和现在的合理利率相提并论呢?你的企业没有那样的利润率,你的劳动力没有大爆发,你的市场没有扩大,你又哪里来的所谓的“正常的”投资回报率?

    美国印了那么多钱,其它国家也印了那么多钱。但是通胀呢?通胀到哪里去了?现在大家谈得最多的,不正是通缩吗?航运价格下跌,钢铁价格下跌,煤炭价格下跌,石油价格下跌。什么都在跌。哪里来的通胀?没有通胀,利息会涨吗?那为啥通胀就是起不来?那就是因为分配体系出问题了。所谓的印钱,其实是把钱借给资本家,甚至是把钱借给我们这些买房的人。结果我们拿到了钱,不是去买汽车买消费品,我们去买房了。所以房价涨了股价涨了。而消费品的消费始终起不来。但是这种印钱的办法会变吗?没有政策和法律的改变,房价也就不会崩。就算是崩了,应对的方法还就是印钱。崩了,最后还得起来。说白了就是,房价涨的时候,不会有人送给你钱让你去买。但是房价跌的时候,却会有人去印钱来救市。所以这个世界就是这样的不公平。次贷危机能熬过去的人最后还是赚了。所以只要你不太贪,杠杆拉得不要太大,最后总是得利的。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
    • 就房价收入比来说,整个北美最高的地方距离天朝北上广还差的十万八千里。。。 +2
      • 可天朝的灰色收入有无限的想象空间你不能不计,这里是一个萝卜一个坑的啊 +1
        • 问题不在这里,天朝的房市基本上已经成为了投资的唯一选择,这个就和收入多少没有任何关系了。。。 +2
          • 怎能是唯一选择?几千万当个什么长的玩法没听说过,呵呵
        • 这里的灰色收入不比天朝少,而且是合理的,同样收入十万,有人文三万税,有人交一万。
          • 抓蚯蚓的工作还有吗?以前听说抓蚯蚓买大房子,等我想去抓没见谁说了
            • 有20万现金的管道工。
              • Plumber吗?有那么高?
                • 十来万有,部分还是现金。 +1
    • 好文。 +4
      • 精品。 +4
      • 跟这儿吧,好文...........!
        • 斑竹的手够快,我刚刚回帖就给移这儿了
    • +1. +1
    • 问题是在现在情况下,杠杆拉得不要太大,怎么买得起房子???
      • 看来买房子出租是条出路,哦。。。我明白了,那些成天喊跌的一定是干这个,他们怕个个都买房了就没人租房了! +3
        • 坛子里有大量的假跌派真房东 +5
          • 我到今天才想到这点,马的都上来十几年了!
            • 抓了好几个现行了
              • Who!
    • 房价收入比这个比例还是有其客观性的,只不过其可靠性越来越低了;问题不是出在这个比例本身,而是市场干扰因素太多了,任何一个model的客观性都降低了,这也是为什么那么多所谓的“砖家”的educated guess都猜不准的原因...
      • 我一直不明白经济学家还在看房价收入比这个数字,同样10万收入,100万房价,房价收入比是一样的,但是一个10万首付,一个卖了小房50万首付,完全不- 样的。应该看负债率及利率决定可负担性,而这正是银行审批房貸要做的。这一步把关好了应该没问题。
      • 这个对头,干扰素多,真的假的都有,假的多到成过节大合唱也许成真的
    • 写得有一定道理。另外要考虑的是市场心理和突发事件。其实如果把买房仅当作生活的一部分而不是纯粹的投资手段,不max out mortage,不搞杠杆什么的,风险并不大。踏踏实实生活最重要。
      • "不搞杠杆",那么,银行里的钱贷给谁? +1
        • 我指的是杠杆最大化,资产20万,贷100万那种。
          • Mission: Impossible
      • 不搞杠杆是不现实的,不超过总资产的2/3就可以了。
    • 真的没有通胀吗?好像很多东西都涨价除了那些要计入通胀数据的。政府就是在玩数据,印了那么多钱,都哪去了,楼主大概不住在地球上
      • 你说得很好啊,好像很多东西都涨价除了那些要计入通胀数据的。你知道利率的锚在哪里吗?就是那些通胀数据,而不是你吃的食物。
        只要通胀数据不高,政府是不会停止印钱的。我要论证的是利率不会加。至于这通胀数据你信不信,这有关系吗?毕竟你不是联储主席啊。
        • 所以没通胀,鬼信
          • 我信,看看油价,居然跌到30美元一桶,放前一年打死我都不信。
            • 去年吧,某投坛,几个兄弟说油价从110跌到70了,可以抄底了。我嘿嘿不语。但就那时候我也没敢想30。
          • 还有dixion上面的信达广场,十年前我去吃,五六块钱一份,最近我去,还是那个价。把我给惊得。
            • 那ttc为啥涨,地税为啥涨
              • 你应该问,没有竞争的公共垄断行业,为什么不涨?因为不涨白不涨!
              • 这就是我们为啥喜欢自由市场不喜欢公有制经济的原因了。
                加拿大的统计还是可以的。你觉得涨,那是因为不涨的东西你就忘记了。比如笔记本电脑就跌了,汽车也没涨,大屏幕彩电也跌价。这些统统能不算么?
                • 你要这样算都跌了,象衣服什么的买二手的话,不知道有没有买二手食品的
            • 去理发的时候,俺就建议他们提价。
              给小费就多给一块吧
              • 华人的理发店跟超市一样,越开越多,价钱也提不起来,自己人跟自己人竞争
                • 那为什么老是要排队等候辣么久呢?
                  • 那是你去的时间不对
            • 5, 6 元钱的能吃吗?质跟量还一样吗?十年前请个工人6,7 每小时,现在去哪找这么cheap 的?
    • 快了, 财富过段时间就要从新洗牌。
      • 打土豪,分田地?
    • 每家的风险承担能力不同滴大家自己算自己的帐就好
    • 大多房市即便是经过连续3年的15%以上的暴涨,仍处于严重低估状态。泡沫论已经沦为蠢货经济学家群体吸引眼球关注的工具。 +1
    • 好文章
    • 此文太肤浅 ,钱到那里去?富人,官僚及二代,不合理,或用非法手段拥有巨量金钱,这个比例太高,。。。。